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La ventana de comentarios públicos cerró el 20 de septiembre sobre la reescritura de la ordenanza de áreas críticas del condado de Skamania, el código del condado que decide cuán cerca puede acercarse un propietario, un talador o un constructor a un humedal, una ribera de arroyo o un tramo de la ribera del río Columbia antes de que las normas pasen de ser una sugerencia a una señal de alto. La división de planificación del condado confirma que la fecha límite pasó con la actualización aún encaminada a una votación de la Junta de Comisionados del Condado este otoño, impulsada por un reloj estatal que el condado no controla.
La Ley de Gestión del Crecimiento de Washington exige que el condado de Skamania termine de actualizar sus regulaciones de áreas críticas y prevención de daños por inundación antes del 31 de diciembre de 2026. El condado y la Ciudad de Stevenson notificaron al Departamento de Comercio del estado su intención de adoptar el 22 de julio, iniciando el reloj obligatorio de revisión de 60 días que cerró este mes. Lo que sigue es ordinario y fácil de pasar por alto en el calendario del condado: una revisión de la Comisión de Planificación, luego la adopción por los tres comisionados, Steve Roberts, Dan Tjossem y Greg Zickau, en algún momento antes de que termine el año. Aún no se ha publicado una fecha de audiencia.
La ordenanza en sí, Título 19 del código del condado, no es nueva. Ya trata los humedales, arroyos y sus zonas de amortiguamiento como terreno protegido, generalmente fuera de límites para nivelación, relleno, tala o estructuras sin una variación. Lo que la actualización revisa es el capítulo de prevención de daños por inundación junto a ella, capítulo 15.18, y, según los propios materiales del condado, el estándar de cómo un propietario demuestra que un proyecto no dañará un área crítica en primer lugar.
Esa prueba es donde la ordenanza deja de ser una abstracción. Un informe del boletín independiente Skamania Dispatch, que cubrió la misma norma mientras avanzaba por la vecina North Bonneville a principios de este año, puso un número a los costos de cumplimiento: un Informe de Áreas Críticas, la delimitación del humedal, la identificación del arroyo, la evaluación de hábitat y el análisis de amortiguamiento que un consultor calificado debe producir antes de que un permiso avance, cuesta entre $4,500 y $8,500 por propiedad. En un condado donde la economía maderera que una vez empleó a la región ha desaparecido hace décadas y donde un lote modesto cerca del desfiladero ya puede llevar una revisión de zona escénica además del permiso ordinario, eso no es un gasto menor para el tipo de propietario‑constructor que aún realiza la mayor parte de la construcción aquí.
Los propios materiales del condado señalan una ley estatal que pone un límite a la reescritura: Skamania no puede usar la actualización de áreas críticas para imponer una moratoria a los permisos para viviendas STEP, las opciones manufacturadas y modulares del estado destinadas a agregar stock de vivienda más rápido que la construcción convencional. Las ciudades y condados de todo el estado están prohibidos de bloquear refugios transitorios o viviendas de apoyo en zonas que ya permiten hoteles o residencias. Eso es una salvaguarda contra que la actualización se use para ralentizar la vivienda indirectamente, pero no afecta los requisitos de amortiguamiento y estudio que se aplican en todas partes del condado, incluidos los lotes de ribera a lo largo del Columbia que atraen el mayor interés de construcción y la mayor escrutinio.
Este es el mismo comisionado y el mismo condado que en agosto adoptó una moratoria de centros de datos, Resolución 2026-22, por unanimidad y después de que ocho residentes hablaran a favor de una pausa, con su propia audiencia pública obligatoria por el estado ahora prevista para el 13 de octubre. Dos disputas de uso de suelo, un reloj establecido por Olympia y no por Stevenson, convergen en la sala de juntas de los comisionados este otoño. Ninguna es una prohibición. Ambas ponen al condado en la posición de redactar normas a una fecha límite estatal para un crecimiento que nadie en Skamania pidió gestionar en este calendario, ya sea granjas de servidores que buscan energía barata de Bonneville o una familia que intenta construir una casa a la vista de un humedal.
Lo que el período de comentarios públicos no produjo, al menos según lo que el condado ha publicado, es un recuento de quién habló o qué pidieron que se cambiara. Ese silencio importa en un condado de este tamaño: ocho residentes que asistieron a la moratoria de centros de datos fue noticia. Si los propietarios a lo largo de los arroyos y riberas del condado asistieron en números similares a la reescritura de áreas críticas, o si la actualización pasó con poca notificación pública, aún no está respondido por el registro que el condado ha puesto a disposición del público. La recomendación de la Comisión de Planificación, sea cual sea la fecha programada, es el próximo punto donde ese registro será puesto a prueba en público.
Por ahora, la conclusión práctica para cualquiera que tenga propiedad cerca de un humedal, arroyo o ribera cartografiados en el condado de Skamania es que las normas que rigen lo que pueden construir, y lo que tendrán que pagar a un consultor para demostrar primero, están destinadas a cambiar antes de que el calendario llegue a 2027 — y los comisionados aún no han dicho exactamente cuándo el público tendrá una oportunidad más para opinar antes de que voten.
Fuentes: Desarrollo Comunitario del Condado de Skamania, Skamania Dispatch, Código del Condado de Skamania, Título 19
