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La matemática detrás de los Trolley Stop Apartments en San Ysidro es lo suficientemente simple como para caber en una servilleta, lo que forma parte del problema. El proyecto de 330 unidades, construido íntegramente como vivienda asequible con restricción de alquiler a pocas cuadras de la frontera entre EE. UU. y México, debe a la Comisión de Vivienda de San Diego una tarifa de monitoreo recurrente de $163 por unidad, por año, mientras dure la restricción de título — típicamente 55 años. Multiplicado, los propietarios del edificio están mirando aproximadamente $50,000 al año, más de $7 millones durante la vida del convenio, para que la comisión confirme, anualmente, que los inquilinos que ya calificaban como de bajos ingresos cuando se mudaron siguen calificando como de bajos ingresos.
En 2024, la Legislatura de California aprobó el Proyecto de Ley de la Asamblea 2430 específicamente para eliminar tarifas como esta. La ley prohíbe a una “ciudad, condado o ciudad y condado” cobrar una tarifa de monitoreo recurrente en desarrollos donde cada unidad ya está restringida por ingresos — la razón es que agencias estatales, prestamistas e inversionistas de créditos fiscales ya monitorean esos edificios, por lo que un gobierno local que añada su propio peaje anual es duplicativo por diseño, no una supervisión. La respuesta de la Comisión de Vivienda de San Diego, según un informe del San Diego Union‑Tribune publicado el 20 de septiembre, es que la ley no le aplica. La posición de la SDHC es que es una autoridad de vivienda — una agencia pública distinta — y no es “una ciudad, condado o ciudad y condado”, por lo que la prohibición del estatuto simplemente no alcanza su programa de tarifas.
Ese es un argumento estrecho sobre cuatro palabras en un proyecto de ley, y es exactamente el tipo de disputa que decide si se construyen o no apartamentos en California. El Union‑Tribune informa que los desarrolladores estiman que la existencia de la tarifa agrega entre $700,000 y $1 millón en costos de suscripción inicial a un proyecto grande, porque los prestamistas e inversionistas de créditos fiscales dimensionan sus préstamos y capital en torno al costo total de mantenimiento de un edificio durante décadas, y una factura de $7 millones pagadera a la comisión representa una reducción de $7 millones en lo que un banco prestará contra el mismo edificio. NBC San Diego, informando por separado sobre la misma disputa, cita a desarrolladores y defensores de la vivienda que argumentan que la tarifa podría empujar los proyectos a reubicarse fuera de San Diego, a jurisdicciones que ya dejaron de cobrarla, mientras la comisión sostiene que el monitoreo es un servicio público necesario que protege la integridad de la restricción de asequibilidad misma.
El mecanismo importa por la escala: el informe del Union‑Tribune cita una estimación de que aproximadamente un tercio de los nuevos desarrollos de vivienda en San Diego son proyectos totalmente restringidos por alquiler del tipo que la AB 2430 fue escrita para cubrir. Eso no es un error de redondeo en la cartera de vivienda de la ciudad — es el segmento del mercado que produce unidades asequibles con restricción de título, a diferencia de los edificios de mercado que incluyen unas pocas unidades por debajo del precio de mercado. Si la tarifa sobrevive al desafío legal en la SDHC, una gran parte del stock de vivienda subsidiada de San Diego lleva un costo que la Legislatura intentó eliminar explícitamente; si no lo hace, la comisión pierde una línea de ingresos recurrentes en la que ha basado sus operaciones de cumplimiento.
Este es el patrón que California sigue produciendo cuando legisla la política de vivienda a través de la capital estatal y luego canaliza la aplicación a través de cientos de agencias municipales, entidades sucesoras de reurbanización, autoridades de poderes conjuntos y comisiones de vivienda que preceden la ley por décadas. Sacramento escribe “ciudad, condado o ciudad y condado” porque esa es la formulación estándar para describir al gobierno local de propósito general en el Código de Gobierno — y luego una autoridad de vivienda, constituida por separado, argumenta de buena fe que nunca fue una “ciudad” en primer lugar, por mucho que actúe como una rama de ella. La misma brecha de redacción ha surgido antes en disputas sobre ordenanzas locales de salario mínimo, topes de alquiler y zonificación inclusiva, donde un distrito especial o autoridad queda justo fuera de las palabras literales de un estatuto dirigido al poder municipal en general.
La cuestión precedencial es si la Legislatura cierra la brecha de la manera en que ha cerrado otras — con un proyecto de ley de seguimiento que nombre explícitamente a las autoridades y comisiones de vivienda, la misma solución que los legisladores han usado antes cuando un tribunal o una agencia interpretó una ley de vivienda más estrechamente de lo que sus patrocinadores pretendían. Hasta entonces, la lucha se desarrolla proyecto por proyecto. El Union‑Tribune informa que la disputa de los Trolley Stop Apartments está siendo tratada por ambas partes como el caso de prueba, el que probablemente genere una resolución legal — o una respuesta legislativa — que decidirá el destino de la tarifa en cada otro proyecto totalmente asequible que supervise la SDHC. La palanca de política es una sola subsección: enmendar la AB 2430 para declarar claramente que obliga a las autoridades y comisiones de vivienda, no solo a “ciudades” en el sentido más estrecho, y la cuestión de $7 millones en los Trolley Stop Apartments desaparece para el próximo convenio de 55 años que San Diego firme.
Fuentes: San Diego Union‑Tribune, NBC San Diego, California Legislative Information
