Également disponible en :
Les calculs derrière les Trolley Stop Apartments à San Ysidro sont suffisamment simples pour tenir sur une serviette, ce qui fait partie du problème. Le projet de 330 unités, entièrement construit comme logement abordable à loyer limité à quelques pâtés de maisons de la frontière États‑Unis‑Mexique, doit à la San Diego Housing Commission des frais de suivi récurrents de 163 $ par unité, par an, tant que la restriction de titre demeure — généralement 55 ans. Multiplié, les propriétaires de l’immeuble envisagent environ 50 000 $ par an, soit plus de 7 millions de dollars sur la durée du pacte, pour que la commission confirme chaque année que les locataires déjà qualifiés de à faibles revenus lorsqu’ils ont emménagé le restent toujours.
En 2024, le législateur californien a adopté le projet de loi AB 2430 spécifiquement pour mettre fin à des frais comme celui‑ci. La loi interdit à une « ville, comté ou ville et comté » de facturer des frais de suivi récurrents sur des projets où chaque unité est déjà soumise à une restriction de revenu — le raisonnement étant que les agences d’État, les prêteurs et les investisseurs en crédits d’impôt surveillent déjà ces bâtiments, de sorte qu’un gouvernement local ajoutant son propre péage annuel est redondant par conception, et non une surveillance supplémentaire. La réponse de la San Diego Housing Commission, selon un reportage du San Diego Union‑Tribune publié le 20 septembre, est que la loi ne s’applique pas à elle. La position du SDHC est qu’il s’agit d’une autorité de logement — une agence publique distincte — et non d’une « ville, comté ou ville et comté », de sorte que l’interdiction du texte ne touche tout simplement pas son barème de frais.
C’est un argument étroit portant sur quatre mots d’un projet de loi, et c’est exactement le type de différend qui décide si des appartements sont construits en Californie ou non. Le Union‑Tribune rapporte que les promoteurs estiment que l’existence de ce frais ajoute entre 700 000 $ et 1 million de dollars aux coûts de souscription initiaux d’un grand projet, parce que les prêteurs et les investisseurs en crédits d’impôt calibrent leurs prêts et leurs fonds propres autour du coût total de détention d’un immeuble sur plusieurs décennies, et une facture de 7 millions de dollars payable à la commission représente une réduction de 7 millions de dollars du montant qu’une banque prêtera contre le même bâtiment. NBC San Diego, rapportant séparément sur le même différend, cite des promoteurs et des défenseurs du logement affirmant que le frais pourrait pousser les projets à se relocaliser hors de San Diego, vers des juridictions qui ont déjà cessé de le facturer, tandis que la commission soutient que le suivi est un service public nécessaire protégeant l’intégrité même de la restriction d’accessibilité.
Le mécanisme importe en raison de son ampleur : le reportage du Union‑Tribune cite une estimation selon laquelle environ un tiers des nouveaux projets de logement de San Diego sont des projets entièrement à loyer limité du type que l’AB 2430 a été rédigé pour couvrir. Ce n’est pas une simple erreur d’arrondi dans le pipeline de logement de la ville — c’est le segment du marché qui produit des unités abordables soumises à une restriction de titre, contrairement aux immeubles à loyer du marché avec quelques unités sous‑marché mélangées. Si le frais survit à la contestation juridique au SDHC, une grande partie du parc de logements subventionnés de San Diego supportera un coût que le législateur a explicitement cherché à éliminer ; s’il ne survit pas, la commission perd une source de revenus récurrents autour de laquelle elle a construit ses opérations de conformité.
C’est le schéma que la Californie continue de reproduire lorsqu’elle légifère sur la politique du logement depuis le Capitole d’État, puis délègue l’application à des centaines d’agences municipales, d’entités successeurs de réaménagement, d’autorités de pouvoirs conjoints et de commissions de logement qui précèdent la loi de plusieurs décennies. Sacramento écrit « ville, comté ou ville et comté » parce que c’est la formulation standard pour décrire les gouvernements locaux à usage général dans le Code gouvernemental — puis une autorité de logement, constituée séparément, argue de bonne foi qu’elle n’a jamais été une « ville » à la base, aussi longtemps qu’elle agit comme une branche de celle‑ci. Le même vide rédactionnel est déjà apparu dans des différends concernant les ordonnances locales sur le salaire minimum, les plafonds de loyer et le zonage inclusif, chaque fois qu’un district spécial ou une autorité se situe juste en dehors des mots littéraux d’une loi visant le pouvoir municipal en général.
La question de précédent est de savoir si le législateur comble le vide de la même manière qu’il a comblé d’autres lacunes — avec un projet de loi de suivi qui nomme explicitement les autorités et commissions de logement, la même solution que les législateurs ont utilisée auparavant lorsqu’un tribunal ou une agence a interprété une loi sur le logement plus strictement que ses sponsors ne l’avaient prévu. D’ici là, le combat se joue projet par projet. Le Union‑Tribune rapporte que le différend autour des Trolley Stop Apartments est traité par les deux parties comme le cas test, celui qui est susceptible de susciter une décision juridique — ou une réponse législative — qui déterminera le sort du frais pour chaque autre projet entièrement abordable supervisé par le SDHC. Le levier politique est un seul sous‑article : modifier l’AB 2430 pour y stipuler clairement qu’il s’applique aux autorités et commissions de logement, et pas seulement aux « villes » au sens le plus étroit, et la question des 7 millions de dollars aux Trolley Stop Apartments disparaîtra pour le prochain pacte de 55 ans que San Diego signera.
Sources : San Diego Union-Tribune, NBC San Diego, California Legislative Information
